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부동산경기가 활황일 때 양도세를 중과하고 세금 때문에 매매거래가 어려울 때 가족 간의 저가양도 및 증여가 많았습니다. 가족 간의 부동산 거래로 증여하는 방법과 저가로 매매하는 방법이 있습니다. 가족 간의 거래는 신중하게 해야 합니다 오늘은 가족 간의 저가양도에 대해 알아보겠습니다.
가족 간의 저가 양도란?
부모가 자식에게 부동산을 저가로 양도하는 형태입니다. 부모와 자식 간 부동산 매매에 대해서는 원칙적으로 증여로 취득한 것으로 봅니다. 부모입장에서는 양도소득세를 줄이고 매수를 하는 자식입장에서는 증여세부담을 줄이는 목적으로 가족 간의 매매를 하고 있습니다. 부모와 자식은 특수관계자로서 특수관계자 간의 저가양도에 대한 기준 내에서 매매를 해야 합니다.양도하는 부모의 입장에서는 양도소득세 부당행위부인계산적용이 있습니다. 거래가액이 시세대비 5% 이상이거나 3억 원 이상 차이가 나면 부모의 경우 시세를 기준으로 양도소득세를 신고납부해야 합니다. 자녀의 입장에서 시세대비 30% 이내이거나 3억 원 이상의 차이가 나는 경우라면 그 차액에 대한 증여세가 발생합니다.
증여취득세율이 아닌 매매취득세율로 적용되는 경우는?
1) 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우 2) 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득하는 경우 3) 이미 상속세 또는 증여세를 과세 받았거나 신고한 경우로서 사속 또는 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우 4) 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우입니다., 매매계약서를 작성한다고 하더라도 매수자의 소득증명, 재산처분 또는 담보금액, 상속 또는 증여받은 재산금액 등을 통해 대가를 지급한 것으로 인정받았을 경우에만 매매취득세율이 적용이 됩니다.
가족 간 저가양도의 장단점은?
가족간가족 간 부동산 매매를 하면 시가보다 3억 또는 30% 이내의 저가로 거래해도 증여세가 없습니다. 가족 간 부동산을 증여를 하게 되면 10안에 매도하면 증여자의 취득가격으로 계산이 되어 양도세가 나올 수가 있습니다. 가족 간의 매매는 언제든지 다시 매매해도 불이익이 없습니다. 매매를 할 때 매매대금의 일부는 현금이 오가야 하기 때문에 현금보유자만 가능하고 자금조달계획서도 제출해야 합니다.
가족 간의 방법
거래가액이 시가의 30%에 해당하는 가액 또는 3억 원 중 적은 금액을 기준으로 하여 시가와 대가의 차액 중에서 기준금액을 차감한 금액을 증여재산가액으로 증여세를 부과합니다. 가족 간의 매매를 했지만 시세보다 너무 차이나는 부분은 증여세를 부과하겠다고 합니다.
가족 간의 매매 시 세금은?
2022년부터는 가족 간 부동산거래 시 시가와 실제 거래가액의 차이가 시가의 30%나 3억 원을 초과하면 증여세를 부과합니다. 시가 13억 원의 아파트를 10억에 팔면 증여세는 없지만 9억에 팔면 4억의 차이가 나므로 증여세가 발생합니다.
2) 취득세
취득세율은 지역, 주택종류, 주택면적, 주택보유여부등에 따라 다릅니다.
3) 양도소득세
실제거래가격의 차이가 시가의 5% 이상 이거나 3억 원을 초과하면 부모님은 9억 5천에 대한 양도소득세를 계산합니다.
시가 10억 원의 아파트를 자녀에게 9천5백만 원에 양도한다면 양도소득세는 9억 5천만 원에 대한 양도소득세를 계산합니다. 양도소득세 계산 시에는 실제거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5/100에 상당하는 금액이상인 경우에는 시가를 양도가액 또는 취득가액으로 결정하여 양도소득세를 발생합니다. 양도소득세가 비과세라면 상관없지만 과세라면 상당히 조심해야 합니다.
가족 간 매매 시 주의할 점
1) 매매대금산정이 중요합니다. 세법상 시가의 5%와 3억 원 중 적은 금액의 범위이내에서 거래하여야 합니다.
2) 매매계약서에 따른 실제 매매대금을 이체하여야 합니다.거래대금이체 내역을 제출해야지만 소유권이전 등기가 가능합니다.
3) 매매계약서, 금융거래 내역서, 소득증빙서류등 실질적으로 대가를 주고받은 사실을 증빙할 수 있는 자료는 통한 입증이 필요합니다.
4) 자금출처 및 증빙자료는 명확히 하여야 합니다.