부담 부 증여에 따른 세금 계산하기

부동산을 증여하는 경우 소득이 없거나 적은 경우에는 증여세를 내기 어려우므로 이때 증여하는 방법 중의 하나가 부담부증여입니다. 절세효과를 보기 위해 하는 부담부증여에 대해 알아보겠습니다.

부담부증여란?

부동산을 증여받는 사람이 재산뿐만 아니라 전세보증금이나 대출금과 같은 부채를 함께 증여받는것입니다. 수증자는 자산에서 채무 부분을 제외한 부분에 대해서만 증여세를 납부하기 때문에 증여세 부담을 덜 수가 있습니다. 증여재산에 담보된 채무가 반드시 증여자의 채무여야 하고, 그 증여자의 채무를 증여자가 반드시 인수해야 합니다.

부담부증여의 성립요건은?

증여일 현재 기준의 채무여야하며 증여재산에 담보된 채무여야 합니다. 증여등기 접수일 이전에 증여재산에 담보된 채무를 수증자가 상환하는 경우는 공제되지 않습니다. 부동산을 증여받았을 때 증여일은 소유권 이전등기 접수일입니다. 증여일 현재  당해 증여재산에 담보된 증여자의 채무에 한하여 당해 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증되는 경우에는 증여재산의 가액에서 채무액을 차감합니다. 증여일 이후에 발생할 예상채무는 공재되지 않습니다. 증여재산 담보여부와 관계없이 수증자가 인수한 채무는 사실상 증여자의 유상양도에 해당하지만 일반채무까지 확대할 경우 조세회피 목적으로 이용할 소지가 있습니다. 이러한 이유로 당해 증여재산에 담보된 채무만을 증여재산가액에서 차감합니다. 실질적인 채무지가 증여자여야 합니다. 수증자가 채무를 인수한 사실이 객관적으로 입증되는 경우에만 채무액을 증여재산가액에서 공제합니다.

부담부증여 부동산에 대한 평가는?

증여세법에 따라 부담부증여 부동산은 시가로 하고 시가가 없는경우 예외적으로 기준시가를 적용하여 평가합니다. 시가에는 감정평가액, 유사한 물건의 매매사례가 등이 포함이 됩니다. 아파트를 거래가 빈번하여 시가를 적용하지만 단독주택이나 다가구주택등은 유산한 물건의 사례를 찾기가 힘들어 대부분 기준시가를 적용합니다. 기준시가로 평가해 증여하게 되면 평가심의위원회의 대상이 될 수 있기 때문에 실제 시세와 기준시가의 차이가 큰 물건이라면 감정평가를 의뢰하는 것이 좋습니다. 부동산에 잡혀있는 저당권의 평가액과 전세보증금등의 환산사액을 함께 고려해야 합니다.  기준시가로 평가를 하더라도 임대료 환산가액과 저당권평가액 중 큰 가액으로 평가를 해야 합니다.

부담부 증여 시 주의 사항

1. 취득세를 미리 계산해 보아야 합니다. 부담부 증여로 인한 취득세는 수증자가 부담을 합니다. 증여자가 대납을 할 경우 추가적인 증여세가 부과될 수 있음을 유의해야 합니다. 향후 발생할 각종 부담금, 즉 취득세, 재건축부담금, 재개발부담금, 전세금 및 대출반환등에 대한 자녀여력이 있는지를 검토해야 하며 필요한 자금지원에 대한 증여세도 고려해야 합니다.

2.10년 양도세 이월과세 적용합니다. 가족에게 증여받은 부동산은 10년 이내에 팔면 이월과세가 적용이 됩니다. 배우자 또는 직계존비속등의 특수관계인에게 증여받은 재산을 10년 이내에 양도하면 증여자의 취득가액을 수증자의 취득가액으로 삼아 양도소득세를 계산합니다. 증여가액이 취득가액이 되는 것이 아니라 당초 증여자의 취득가액으로 계산합니다. 10년 이내에 팔지 않는 것이 절세에 효과적입니다.

3. 부담부 증여에 인수된 부채는 수증자가 상환을 해야 합니다.증여자가 상환하는 경우에는 증여세가 부담될 수 있습니다. 과세관청에서는 인수된 부채에 대해서도 사후관리를 합니다

부담부증여시 증여세 계산

수증자가 부담하며, 과세표준은 증여가액에서 채무와 면제한도를 뺀 금액이며, 세율은 10%~50%입니다. 시세 10억 원 아파트를 부담부증여로 받았고, 전세보증금이나 담보대출이 6억 원의 채 부가 있다면 4억에 대한 증여세를 부과합니다. 수증자는 증여를 받은 날로부터 3개월 이내에 납세지 관할 세무서장에게 증여신고 및 납부를 합니다.

과세표준	세율	누진공제액
1억이하	10%	0원
5억이하	20%	1천만원
10억이하	30%	6천만원
30억이하	40%	1억6천만원
30억초과	50%	4억6천만원

부담부증여시 취득세 계산

수증자가 부담하며 과세표준은 (공시가격- 채무) 무상취득비율 + 채무 유상취득세율입니다. 세율은 무상취득 0.5%~4%, 유상취득은 1%~4%입니다.

부담부증여 취득세계산도 복잡합니다. 부담부 증여 취득세는 유상취득세와 증여취득세로 구분하여 계산하여야 합니다. 부담부증여시 승계되는 채무에 대해서는 매매를 원인으로 하는 취득세율을 적용하고 채무 이외의 금액은 증여취득세를 냅니다. 유상취득세는 전세보증금이나 담보대출 같은 부채를 승계하는 것입니다. 부채를 승계했기 때문에 무상이 아닌 유상으로 취득한 것으로 보고 취득세를 계산합니다. 증여취득세는 부채를 제외한 금액입니다.

부담부증여시 양도소득세 계산

증여자에게 부과되며, 과세표준은 채무에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액이며 세율은 6~42%입니다. 채무승계 부분의 비율만큼 양도소득세를 계산합니다. 시세 10억 원의 아파트를 부담부증여로 받았고 그 아파트에 대한 전세보증금이 6억 원의 채무가 있다면 양도세는 4억 원에 대해 부과합니다. 증여자가 비과세를 못 받고 다주택자 양도소득세의 중과세율을 적용할 경우 부담부증여가 더 불리할 수도 있습니다.

부담부증여절차는?

1) 부담부 증여를 할 것인지, 가족간매매를 할 것인지를 계획을 합니다.

2) 금융부채증명원을 발급받습니다.- 수증자의 신용도 및 대출승계여부도 확인해야 합니다.

3) 증여계약서를 작성합니다.

4) 취득세를 신고 납부합니다.

5) 소유권이전등기 신청 및 접수를 합니다.

6) 수증자의 증여세, 증여자의 양도소득세를 신고 납부합니다.

증여자	수증자
인감증명서 1통 인감도장	도장
주민등록초본1통	주민등록등본
부동산 등기권리증	소득금액증명원
신분증	기본증명서
부채증명원, 임대차계약서

부담부증여로 이전등기 시 필요한 서류입니다.

맺음말

재산을 이전할 때 세금부담을 줄이려 부담부증여를 합니다. 국세청에서는 은행채무등을 통하여 세금을 줄이는 방법을 알고 있고 많은 편법을 방지하려고 부담부증여의 사후관리를 철저하게 하고 있습니다. 부담부증여를 할 때 수증자가 실제로 채무를 인수하여 변제하는 것까지 구체적으로 계획하고, 증여자의 양도소득세까지 고려하여 실행하여야 합니다. 가족에게 증여받은 부동산은 10년 이내에 팔면 이월과세가 적용이 됩니다. 배우자 또는 직계존비속등의 특수관계인에게 증여받은 재산을 10년 이내에 양도하면 증여자의 취득가액을 수증자의 취득가액으로 삼아 양도소득세를 계산합니다. 꼼꼼하게 잘 따져보아야 자녀에게 증여를 하고 세금을 줄일 수가 있습니다.