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요즘 세금 때문에 내가 가지고 있는 아파트를 자식에 세 증여하고 싶으시지요?
부담부증여는 채무가 포함된 재산을 증여하는 형태입니다. 증여세와 양도소득세 절감에 도움이 되는 절세전략 중의 하나입니다. 어떻게 하면 세금을 줄일 수 있는지 한번 알아보겠습니다.
부담부증여란?
금융기간의 채부, 임대보증금 등 수증자가 증여재산을 증여받으면서 증여재산에 더해 담보되어 있는 채무도 받는다면 이를 부담부 증여로 간주합니다.
증여받은 재산의 일부 또는 전부에 대한 채무를 수증자가 함께 인수하는 방식입니다.
부담부 증여를 받는다면 증여세 계산 시에 이 채무액을 제외하고 계산합니다.
10억짜리 부동산을 증여시에 전세금이 5억을 끼고 증여한다면
10억 원에서 5억을 뺀 값 5억 원에 20%를 곱하고 누진공제액 1000만 원을 제하면 9000만 원이 산정이 됩니다.
부담부증여를 한다면 수증자는 채무액을 뺀 금액만 증여 받는다고 간주하여 증여세가 감소합니다.
부담부 증여의 조건
1. 이전되는 채무가 증여재산에 담보된 채무이면서 증여자의 것
2. 증여를 받은 분이 반드시 자력으로 채무를 변제해야 합니다.
3. 증여일을 기준으로 담보된 채무가 존재해야 합니다.
부담부증여 증여세의 계산방법
부담부증여 취득세는 일반적인 증여와 다릅니다. 채무를 제외한 부분에 대해서만 부과됩니다.
증여재산이 10억이고 전세보증금이 5억이라면 과세표준은 5억입니다.
세율은 증여액에 따라 10%~50%의 초과누진세율을 적용합니다.
증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월이내에 신고 및 납부를 해야 합니다.
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부담부증여 양도소득세 계산방법
채무 상당액 만큼에 대한 비율로 양도소득세를 과세합니다.
증여재산이 5억에 취득한 현재가치 10억 주택이고 5억을 부담부로 증여한다면
양도세취득가액은 5억 ×5억/10억= 2억5000만원
양도세 양도가액은 10억 × 5억/10억 = 5억
양도차익은 5억 -2.5억 =2억 5000
부담부증여 취득세 계산방법
부담부증여 취득세는 취득세 계산이 복잡해집니다.
취득세 증여재산중 부담분을 뺸 순수증여 부분에 무상취득세, 부담분은 유상취득세로 계산합니다.
세율은 무상취득은 0.5%~4%, 유상취득은 1%~4%입니다.
유상취득분은 채무를 인수한 금액을 말하며 이금액은 일반적인 매매로 인한 취득세율을 적용합니다.
무상취득분은 증여가액에서 채무를 제외한 금액입니다. 이금액에 대해선 일반증여로 인한 취득세율을 적용합니다.
부담부 증여의 주의사항
이 채무가 증여세 회피를 목적으로 한 채무인지 실제 채무인지 조사합니다.
수증자가 자신의 능력으로 채무를 변제한 것인지 추적조사를 합니다.
만일 다른 사람이 채무를 갚아줬다는 것이 드러난다면 채무액에 관한 증여세는 물론 가산세까지 중과됩니다.
부담부증여로 수증자가 인수한 채무는 국세청전산망에 입력되어 1년에 2회씩 사후관리를 받습니다.
채무가 상환되었을 때 수증자가 상환한 것인지 소명자료를 요구받게 됩니다. 증여자가 대신 상환한 것은 아닌지, 증여일 이후에도 증여자가 계속하여 이자를 지급하여 부담부증여로 불인정될 소지는 없는지 체크합니다.
부담부증여는 증여 시에 증여세와 양도소득세를 냈다고 종결되는 것이 아닙니다. 수증자가 채무상환 시에 본인의 자금으로 상환한 것임을 소명할 준비를 하여야 합니다.
만일 증여자가 1세대 1 주택 비과세 대상일 시 전세효과가 가장 큰 편입니다.
증여를 받는 분이 취득세와 증여세를 부담할 경제력이 모자란다면 하지 않는 것이 현명한 선택입니다.
양도차익이 적다면 가족 간의 매매가 더 유리합니다.
너무 복잡한 부담부증여 입니다.
자녀에게 증여계획이 있다면 세무사에게 찾아가 상담하여 다양한 각도로 시뮬레이션을 돌려보아
어떤것이 세금에 유리한지 확인하고 실행하셔야 합니다.