상생 임대 주택에 대한 양도소득세 거주 요건 면제,주의 사항

취득당시에 조정대상지역에 위치한 주택은 2년 거주를 해야 비과세를 받을 수 있습니다. 취득 이후에 조정대상지역에서 해제가 되어도 적용이 됩니다. 하지만 상생임대주택에 대한 1세대 1 주택 비과세 특례가 있어서 2년 거주를 하지 않아도 양도소득세 비과세를 받을 수가 있는 특례가 있습니다. 2년 거주 안 해도 비과세 받는 법, 상생임대주택에 대한 1세대 1 주택 양도세 비과세특례에 대해 알아보겠습니다.

1. 상생임대주택이란?

 

임대인은 직전 임대차계약 대비 임대보증금 및 임대료 5%이내로 증액함으로써 양도세혜택을 적용받을 수 있고, 임차인은 임대기간이 종료가 되더라도 임대료 등을 크게 부담하지 않고 주거안정을 보장받을 수 있는 임대인과 임차인이 윈윈 할 수 있는 제도입니다. 상생임대주택은 임대차시장 안정화방안으로 발표된 특례입니다. 2022년에 도입된 제도이지만 2026년까지 연장하여 시행합니다. 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상해 신규 또는 갱신계약을 체결한 임대인이 상생임대인입니다. 이 임대인에게 양도소득세 혜택을 적용합니다. 2년 거주요건을 면제해 주는 제도입니다. 상생임대인 요건은? 1 가구 1 주택자에 9억 이하의 주택을 보유한 임대인에게만 적용이 되었었는데 이를 폐지하여 임대개시시점에 다주택자였지만 1 주택자로 전환 계획이 있는 임대인과 공시가격 9억 이상의 주택을 보유한 임대인에게도 적용이 됩니다.

2.특례를 적용받기위한 비과세 요건은?

1) 직전임대차 계약의 임대기간은 1년6개월 이상이고 상생임대차계약의 임대기간은 2년 이상일 것

2) 직전임대차계약 대비 임대료를 5%이내 인상한 신규(갱신) 계약으로 체결할 것

3) 직정임대차계약과 상생임대차 계약의 임대인이 동일인 일 것

4) 21.12.20~26.12.31 사이에 상생임대차계약을 체결할 것

3. 직전임대차계약이란?

직전임대차 계약은 주택을 취득한 후 임차인과 새로이 체결한 계약입니다. 주택을 취득할 당시 종전소유자와 임차인이 체결한 임대차계약을 승계할 경우 해당 임대차 계약은 직전임대차계약으로 인정되지 않습니다. 거주자 갑이 주택을 취득한 후 임차인과 새로 체결한 계약을 말합니다. 갑이 주택을 취득하기 전 종전 임대인 을과 임차인 병사이에 체결된 계약을 갑이 승계받은 경우는 해당이 안 됩니다. 주택을 매입 후 체결한 임대차계약이어야 직전임대차계약으로 인정받아 상생임대인이 됩니다.

4.적용받기 주의사항은?

 1) 다주택자도 상생임대차계약을 체결할 수 있으나 양도소득세 비과세 거주요건 2년은 양도시점에

1세대 1 주택인 경우에만 적용이 됩니다.

2) 다주택자는 상생임대주택 양도 시 필히 1 주택자로 전환해야 거주요건 2년 면제혜택을 받을 수 있습니다.

3) 임대인은 같고 임차인이 바뀌어도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 됩니다.

4) 직전 임대차계약과 상생임대차계약사이에 시간적 공백이 있어도 상관은 없습니다.

두 계약에 따른 임대가 공백 없이 유지될 필요는 없습니다.

5) 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 상생임대차 계약으로 인정이 됩니다.

6) 등록임대사업자의 임대주택도 상생임대주택이 될 수도 있습니다.

7) 직전 임대차계약의 요건을 갖추지 못한 임대차계약의 계약기간을 수정 변경한 계약은 직전 임대차계약에 해당하지 않지만 계약 변경 후 동일 임차인과 다시 2년의 임대차기간으로 임대차계약을 새로 체결한 경우

각각 분리된 임대차계약을 직전 상생임대차 계약으로 보아 직전임대차계약에 해당합니다.

8) 입주하는 새 아파트를 전세를 주는 경우, 입주 시 잔금이 모자라 전세보증금을 받아서 잔금을 치를 경우 이런 경우는 직전계약이 아니므로 상생임대인이 안된다고 합니다. 직전계약은 무조건 주택을 취득한 후 이기 때문에 전세금을 받아 잔금을 지루면 취득 전에 발생한 전세계약이므로 직전계약이 아니라고 합니다. 취지는 갭투자방지라고 하는데 자기돈으로 주택을 취득 후(잔금을 청산 후) 임대차계약을 체결해야 합니다.

5.신청방법은?

상생임대인이 되어 거주요건을 면제받으려면 상생임대주택에 대한 특례적용신고서도 작성하고 몇 가지 절차를 거쳐야 합니다. 직전계약이나 상생임대계약까지 온전히 다 채우고 매도가 이루어지면서 2개월 이내에 신청해야 합니다.

1) 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택 특례적용신고서를 납세자의 관할세무서장에게 제출하여야 합니다. 그래야 세제혜택을 받습니다. 2) 상생임대주택을 매도할 경우 양도소득세 과세표준을 신고해야 합니다. 이 신고기한은 양도일에 속한 달의  말일부터 2개월 안에 신고해야 합니다. 양도세 신고서, 직전계약서, 5% 이내 신규/갱신계약서를 준비한 후 관할 세무서장에게 제출하면 세제혜택을 받을 수 있습니다.

상생임대인 제도를 통해 임차인에게는 불안을 해소하고 임대인에게는 양도세 혜택을 주어 임대차시장을 안정화시키는 방안은 정말 좋은 제도입니다. 전세시장도 안정화되고 양도소득세나 거주요건등을 면제받는 등 서로서로 좋은 제도입니다.

주택이 있지만 나는 다른 집에 살고내 집을 전세를 줘야 하는 경우가 많습니다.이 제도를 이용하여 거주요건을 피해 가야겠습니다.