양도소득세 세율과 양도소득세 계산 방법

부동산의 세금은 3가지가 있습니다. 취득할 때 취득세, 보유할 때 재산세, 양도할 때 양도소득세를 내게 됩니다.

오늘은 부동산을 팔았을때 내야 하는 세금, 양도소득세에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 양도소득세란?

개인이 토지 건물등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금입니다. 양도소득세는 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대해 양도시점에 과세합니다. 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 양도소득세는 국세이며 개인만 대상이 됩니다.

2.과세대상은?

부동산 (토지,건물), 부동산에 관한 권리(부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권) 주식 등, 기타 자산, 파생상품, 신탁수익권등입니다. 양도소득세 과세대상의 범위는 매매, 교환, 법인에 현물출자등으로 자산이 유상으로 사실상 소유권이 이전되는 경우를 말합니다.

3.과세시기는?

양도소득세는 일반적인 매매의경우 대금을 청산한 날 즉 잔금일이 양도일이 됩니다. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기나 등록을 먼저 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일이 됩니다. 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우는 등기접수일이 됩니다. 자기가 건설한 건축물의 취득시기는 사용검사필증교부일이 원칙입니다. 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우 사실상 사용일 또는 사용승인일 입니다. 상속 또는 증여로 취득한 자산은 상속개시일, 사망일 또는 증여를 받은 날입니다.

4.신고 및 납부는?

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고 납부를 하여야 합니다. 2024년 7월 1일에 잔금을 지급받았다면 양도소득세 예정신고 기한은 2024년 9월 30일입니다.당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그다음 해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할 세무서에 확정신고를 해야 합니다. 예정신고나 확정신고를 하지 않았을 때에는 정부에서 결정, 고지하게 되며, 신고납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20%, 납부지연가산세 1일 0.022%를 추가 부담하여야 합니다. 양도소득세 분할 납부는 납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우 납부세액의 일부를 납부기간 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

5.세율은?

양도소득세율은 부동산의 종류, 보유주택수, 보유기간에 따라 다르게 적용이 됩니다. 위의 세율은 일반세율입니다.

양도차익이 1400만 원 이하는 6%,5000만 원 이하일 때는 15%. 8800만 원 이하 24%, 1.5억 이상 35%입니다. 3억 이하는 38%, 5억 이하는 40%, 10억 이상이면 45%입니다.

 

 

투기로 인한 집값상승을 억제하기 위해 양도세를 중과하는 제도를 만들었습니다. 조정지역이냐 아니냐에 따라, 주택을 몇 채를 소유하고 있느냐에 따라 얼마의 기간을 보유했느냐에 따라 달라집니다. 1년 미만이면 70%, 2년 미만에 매도하면60%로 중과가 되며, 조정지역은  2 주택이면 기본세율에 20% 중과가 되기도 하고 3 주택이상이면 30%가 중과되기도 합니다.2022년 5월 10일부터 2025년 5월 9일까지는 다주택자에 대한 중과세율 적용이 유예되어 현재 양도소득세에 대한 중과는

없습니다.

6. 계산방법은?

양도차익 구하기 ====과세표준 구하기 ====양도세 구하기 ====총 납부세액 구하기

1) 양도차익을 구합니다. 양도차익은 취득가액 및 필요경비를 빼서 구합니다. 실제로 양도한 가격, 취득가액은 실제로 산가격을 말합니다.

2) 필요경비를 정리합니다. 취득 시 들어간 취득세, 중개수수료, 법무사비용 등과 자본적 지출액으로 새시설치비,

베란다확장비나 보일러 설치비등은 필요경비로 공제를 받을 수가 있습니다. 수리비등의 영수증을 챙겨서 양도세계산에서 빼줍니다. 양도 시 중개수수료, 세무사, 법무사비등도 필요경비로 공제받을 수 있습니다.

3) 장기보유특별공제와 기본공제를 빼고, 과세표준을 구합니다.

  양도차익에서 장기보유특별공제를 빼줍니다. 오래 보유하면 할수록 보유기간에 따라 양도차익의 일정비율을

  공제해 줍니다.

4) 양도세를 구합니다. 과세표준에 세율을 곱하고 누진공제액을 빼줍니다.

5) 총 납부세액 구합니다.. 양도소득세를 낼 때에는 지방소득세가 추가됩니다. 양도소득세의 10%입니다.

양도소득세 = (양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제- 기본공제) * 세율 - 누진공제액

장기보유특별공제의 공제율도 보유기간에 따라 공제율이 높아집니다.

부동산을 오래 보유한 사람에게 세금을 경감해 주는 것입니다.

7. 양도세에 대한 나의 생각

부동산이 과열됨에 따라 양도소득세 제도의 변화가 엄청 많았었습니다. 언제 샀느냐? 언제 팔았느냐? 몇 가구를 소유하고 있느냐? 오피스텔을 가지고 있느냐 없느냐? 거주를 했느냐? 안 했느냐? 등에 따라 양도소득세가 달라져서 너무 어려워서 세무사들도 양도세를 포기하는 세무사도 있다고 합니다. 요즘은 세테크가 재테크가 되는 시대입니다. 3명의 세무사에게 상담을 받고 양도소득세를 계산하고 미리 알아보고 매도를 하여 양도소득세를 줄이는 것이 돈을 버는 길입니다. 세금 전략을 잘 짜고 전문가와 상담하여 절세를 하시길 바랍니다.