오피스텔 주택 수 포함 여부와 세금 문제

 

아파트 규제를 강화하면서 오피스텔로 투자자가 몰렸습니다. 그래서 2020년 8월에 정부에서 주거용 오피스텔을 주택으로 포함시키게 되었습니다. 오피스텔이 주택수에 포함됨에 따라 세금 부과 기준이 달라지게 되었습니다. 오피스텔의 주택수에 포함여부와  달라지는 세금에 대해 알아보겠습니다.

주거용 오피스텔이란?

오피스텔이란 오피스와 호텔을 합친 형태의 건축물입니다. 기본적으로 업무를 목적으로 지어졌지만 업무공간 50%,이상 주거공간 50%미만으로 지어져 주거용으로도 사용이 가능한 건축물입니다. 오피스텔은 주거용오피스텔과 업무용오피스텔 2가지로 나눕니다. 오피스텔을 사용하는 용도에 따라 세금이 다르기 때문에 나뉘어집니다. 주거용으로 사용하면 주거용 세금이 나오고, 업무용으로 사용하면 업무용 세금이 나옵니다. 임차인이 전입신고를 하면 주거용으로 판단을 합니다. 임차인이 전입신고를 하면 주거용으로 바뀌기 때문에 오피스텔의 집주인은 주택수가 늘어나게 됩니다. 주택수에 포함이 되면 종합부동산세의 대상이 되기도 하고 다주택자로 인정이 되어 양도소득세가 중과 될 수도 있습니다.

업무용 오피스텔이란?

업무용오피스텔은 오피스텔을 주거용이 아닌 업무용으로 사용하는 경우입니다. 업무용오피스텔은 전입신고가 불가능합니다. 업무용으로 사용하면 오피스텔 주소로 임대사업자로 등록을 하여야 하고, 부가세를 납부하는등 업무용으로 사용하고 있다는 입증을 해야 합니다. 업무용오피스텔은 주택수에 포함되지않아 다주택자로 인정이 되지 않습니다.

구분	주거용오피스텔	업무용오피스텔
전입신고	가능	불가능
주택수산정	주택수 포함	주택수 미포함
취득세	4.6%	4.6%
재산세	공동주택가격의 60%적용후 0.1%~0.4%	건물분: 건물시가표준액 70%적용후              0.25% 토지분: 공시지가7% 적용후 0.2~0.4%
종합부동산세	기존 다른 보유주택과 합산해서 부과	토지분 80억초과시 납부
앙도소득세	70%,60% , 기본세율	50%,40% , 기본세율
부가가치세	없음	있음
사업자종류	주택임대사업자	일반임대사업자

주거용오피스텔 주택수 포함여부

구분	주택수포함여부
전입신고여부에 따라	포함
2020년 8월12일 이전취득한 오피스텔은	주택수포함 제외
시가표준액 1억원이하	주택수포함제외
주택임대사업자등록	주택수포함 제외

예전에는 오피스텔이 주택수에 포함하지 않았습니다.2020년 8월12일 이전에 취득한 오피스텔은 주택수에서 제외합니다.2024년 1월부터 2025년 12월까지 준공된 실평수 60제곱미터 이하이며 수도권은 6억, 지방은 3억이하인 오피스텔을

최초로 구입시 취득세, 종합부동산세, 양도세 산정에서 제외합니다.

오피스텔과 아파트의 비교

구분	아파트	오피스텔
용도	주거용	주거용, 업무용
관련법	주택법	건축법
전매제한	있음	없음
청약통장	사용	불사용
취득세	1.1%~3.5%	4.6%
양도소득세 중과대상	중과대상	주거용은 중과대상, 업무용은 중과없음
양도소득세 비과세여부	요건충족시 가능	상황에 따라 다름
대출혜택	저렴하고 다양한 대출이용가능	저렴한 대출이용못함
부가가치세	없음	업무용만 있음
입지 및 편의성	주거지역중심, 다양한커뮤니티이용	도심 및 업무지구중심

오피스텔의 세금차이

전입신고시 세법상 주택수 가산으로 종부세와 보유세 ,양도소득세에도 영향을 줍니다. 준주거용으로 특레보금자리론 이용할 수 없습니다. 주택담보대출보다 높은 금리를적용합니다.

1)취득세===업무용오피스텔이나 주거용오피스텔 모두 4.6%의 취득세를 납부합니다. 하지만 내가 살고 있는 주택과 주거용오피스텔을 보유한 상태에서 다른 주택을 살 경우 취득세가 8%가 적용이 됩니다.

2)보유세===주거용오피스텔은 재산세와 종합부동산세 모두를 납부해야 합니다. 업무용오피스텔은 재산세는 납부하지만 종합부동산세는 비과세입니다.

3)양도소득세===주거용오피스텔은 주택과 동일한 양도소득세를 부과합니다. 업무용오피스텔은 상가와 동일한 양도소득세를 부과합니다.

주거용오피스텔 소유시 주의할 점

1)세금관련 ===주거용오피스텔을 소유함으로써 발생하는 취득세, 종합부동산세, 양도소득세등 다양한 세금이 부과될 수 있으니 꼼꼼하게 검토하고 살펴보아야 합니다.

2 대출조건 ===주택담보대출의 경우 주택수에 따라 대출한도와 이자율이 달라질 수 있습니다. 주택수 포함 여부를 꼭 따져봐야 합니다.

3) 시장가치 및 임대수익률 분석=== 위치, 교통 ,주변인프라등은 오피스텔의 가치와 임대료에 큰영향을 줍니다. 

4) 법적규제 및 정책변화에 대응하기===부동산 관련정책은 수시로 변합니다. 주기적으로 주거용오피스텔의 주택수포함여부, 세금, 대출조건등에 직접적인 영향을 미칩니다.

 

주거용오피스텔은 현재 주택수에 포함이 되어 취득세, 종합부동산세, 양도세등에 영향을 미칩니다. 세금에 영향을 주니 매수권유를 하지도 못할 뿐더러 매수세도 없습니다. 다주택자에게 오피스텔은 애물단지가 되어버렸습니다.오피스텔을 매매하거나 분양받을때에는 세금이나 대출등을 꼼꼼히 따져보고 접근해야합니다.