장기보유 특별공제율, 고가주택자,다주택자의 장기보유특별공제

세금은 피할 수 없으면 줄여야 합니다. 이미 나온 세금은 줄일 수가 없습니다. 우리는 납세의무가 성립하는 시점에 절세 계획을 잘 세워야 합니다. 오늘은 주택을 오랫동안 보유하거나 거주하면 공제해 주는 장기보유특별공제에 대해 알아보겠습니다.

장기보유특별공제란?

장기보유특별공제는 양도소득세를 계산할 때 보유기간에 따라 일정한 금액을 공제하여 소득 금액을 결정하는 제도입니다. 부동산을 3년 이상 보유하고 있다면 집을 팔 때 차익의 일정한 비율을 공제하여, 보유기간과 거주기간이 높을수록 공제를 많이 해주는 것입니다.

장기보유특별공제율

주택외 ( 토자,건물, 다주택자)		주택
보유기간	공제율	보유기간	거주기간
2년 이상			8 %
3년 이상	6%	12 %	12 %
4년 이상	8%	16%	16 %
5년 이상	10 %	20%	20 %
6년 이상	12 %	24 %	24 %
7년 이상	14 %	28 %	28 %
8년 이상	16 %	32 %	32 %
9년 이상	18 %	36 %	36 %
10년 이상	20 %	40 %	40 %
11년 이상	22 %	보유기간 중 2년거주한; 주택에 한함	거주기간 2년이상 3년미만은 보유기간 3년이상에 한정
12년 이상	24 %
13년 이상	26 %
14년 이상	27 %
15년 이상	30 %

기본 조건은 3년 이상 보유해야 합니다. 1인 1 주택자의 경우 보유기간 3년 이상이면 됩니다. 조정지역의 경우 2 주택 이상 소유자는 해당이 안 되고 비조정지역의 경우 2 주택이상 소유자는 최대 30%까지 감면이 됩니다.주택 이외의 상가, 토지, 건축물도 최대 30%까지 장기보유특별공제를 받습니다.

1 주택자(고가주택)의 장기보유특별공제

1가구 1 주택은 양도 시 거의 양도소득세 비과세라서 장기보유특별공제는 신경 쓰지 않습니다. 1 가구 1 주택이라도 매도금액이 12억이 넘는 고가주택의 경우 12억까지는 비과세 받고 초과 금액에 대해서는 과세가 동시에 적용이 됩니다.1세대 1 주택자로서그 집에 살았다면 1년에 보유 4%, 거주 4%를 적용받아 10년간 보유와 거주한 경우 최대 80%까지 공제를 받을 수 있습니다. 보유는 10년 했는데 거주는; 5년 했다면 보유기간 40%, 거주기간 20% 해서 60%의 장기보유 특별공제를 받습니다.고가주택을 소유하신 분들은 양도소득세를 절감할 수 있는 핵심이 장기보유특별공제입니다.

다주택자 장기보유특별공제

다주택자도 장기보유특별공제를 받을 수가 있습니다. 다주택자에게 세금 부담을 조금이라도 줄일 수 있는 제도입니다. 최대 30%의 절세효과가 있습니다. 다주택자의 장기보유특별공제는 보유기간 3년부터 공제율 6%가 적용되며 최대 15년 까지 매년 2%씩 증가하여 30%까지 감면받게 됩니다.기본적으로 아파트 외에도 상가, 건축물, 토지, 조합원입주권까지 적용이 됩니다. 조합원입주권은 부동산을 취득한 날부터 관리처분인가일까지만 적용이 됩니다. 고령자 장기보유 세액공제도 있습니다. 기존 장기보유특별공제는 최대 10년까지 보유하면 30%가 공제되는데 내 나이가 60세 이상이면 20%를 추가로 공제를 받을 수가 있습니다. 60세에서 65세 까지는 20%, 65세~70세이면 30%, 70세 이상이면 40%를 추가로 공제받습니다.공제한도는 고령자 + 장기보유 합해서 80%입니다.

임대주택 장기보유 특별공제율 특례

거주자가 장기일반 민간 임대주택 또는 공공지원 민간임대주택을 10(8)년 이상 임대 후 해당 주택을 양도하는 경우 70%를 적용하고 민간건설임대주택, 민간 매입임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입임대주택을 6년 이상 임대 후 해당주택을 양도하는 경우 임대 기간에 따라 매년 2% 추가공제를 받습니다. 장기보유특별공제 제외되는 경우도 있습니다. 3년 이상 보유한 부동산이라도 양도소득세 장기보유특별공제가 적용이 안 되는 경우도 있습니다. 1) 미등기 전매에 의한 양도, 2) 조정지역에서 2 주택이상을 보유한 다주택자인 경우, 3) 조정대상지역 내에 있는 주택으로서 1세대가 1 주택조합원 입주권 또는 분양권을 보유한 경우 4) 양도가액이 12억 원 이상인 고가의 1세대 1 주택자로서 2년 거주요건을 미충족 한 경우 5) 조합원으로부터 취득한 조합원입주권 6) 국외자산등은 장기보유특별공제를 받을 수가 없습니다. 보유기간을 잘 따져서 매도하신다면 높은 세율로 공제를 받을 수가 있습니다. 보유하고 거주한 기간에 따라 공제율이 다르므로 1개월 차이로 공제율이 엄청 달라질 수 있습니다. 기간등을 잘 따져 보아 매도하여 양도소득세를 줄여야 하겠습니다.