주택 수 계산과 주택 수에 포함하지 않는 주택은?

부동산 세금과 관련되어 주택의 수는 아주 중요한 요소로 작용합니다.주택 수에 따라 취득세가 중과되기도 하고 종합부동산세에도 많은 영향을 미치게 됩니다.일시적으로 유예되었지만 양도소득세중과는 주택 수에 따라 세금의 차이가 엄청나게 됩니다. 이토록 주택수는 세금과 관련하여 아주 중요하므로 오늘은 주택수 포함여부를 알아보겠습니다.

취득세 산정할때 주택 수에 포함하지 않는 주택은?

소유하고 있는 주택수에 따라 다음주택을 취득할 때 취득세율이 달라집니다. 조정지역이냐 비조정지역이냐에 따라 세율이 달라지고 주택을 몇 채를 갖고 있느냐에 따라 취득세율이 달라집니다.

주택수	취득주택지역
	비조정대상지역	조정대상지역
1주택	1%(6억이하)
	1~3%(6억원초과~9억원이하)
	3%(9억원초과)
2주택	1~3%(1주택과동일)	8%
3주택	8%	12%
4주택이상	12%	12%

법인은 주택수, 지역구분없이 일괄적으로 12%입니다.

공시지가 1억이하인 주택, 노인복지주택, 어린이집, 농어촌주택, 사원용 주택, 미분양주택, 시가표준액 1억 이하인 오피스텔등은 취득세 산정 시 주택수 제외됩니다. 그래서 한때는 공시지가 1억 이하 아파트투자가 유행이었습니다.

양도소득세 산정할 때 주택수에 포함하지 않는 주택은?

양도세는 일시적 1가구 2주 택일 경우 1 주택자로 보고 12억 원까지는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 농어촌주택이나 고향주택등도 양도세 산정 시 비과세 받을 수 있습니다.

1) 농어촌주택

농어촌주택은 읍, 면, 동단위에 지어진 주택으로 공시지가 3억이하, 한옥은 4억 이하까지 농어촌주택으로 인정해 주어 양도세 계산 시 주택수 제외됩니다. 농어촌주택은 두 집이 같은 읍, 면에 있으면 안 되고 일반주택을 취득 후 농어촌 주택을 취득해야 하며 농어촌 주택을 3년 이상 보유하여야 합니다. 수도권지역, 허가구역, 도시지역, 관광단지, 조정대상지역은 농어촌주택으로 불가지역입니다.

2) 고향주택 비과세

농어촌주택과 비슷한 개념이나 농어촌주택보다 지역요건이 조금 자유롭습니다 허가구역과 도시지역도 가능합니다.

고향주택은 가족관계등록부에 10년이상 거주한 사실이 있는 지역이어야 합니다. 공시지가 3억 원을 넘으면 인도이며 한옥은 4억을 초과하면 안 됩니다. 3년 이상 보유 시 일반주택을 처분할 때 고향주택은 주택 수에 포함하지 않고 없는 것으로 간주합니다. 기준은 농어촌주택과 같습니다. 두 집이 연접해 있으면 안 되고 일반주택을 취득하고 고향주택을 취득해야 하며 고향주택을 3년 이상 보유하여야 합니다.

3) 임대주택등록주택도 양도세 중과에서 제외됩니다. 2018년 9월13일 이전에 취득학 장기임대사업자로 등록한 주택은 양도소득세 비과세입니다.

4) 종업원에게 10년이상 숙소로 제공한 주택

5) 가정어린이집으로 5년이상 사용하고 사용중단 6개월 이내에 처분한 주택도 비과세 받습니다.

6) 상속일로부터 5녀녀 이내의 주택

7) 저당권실행 채무변제로 취득한 지 3년 이내의 주택

8) 부모봉양을 위해 합가하며 늘어난 주택을 10년 이내에 처분할 때

9) 혼인으로 2주택이 되어 5년 이내에 한집을 팔 때

10) 소유권소송으로 취득해 최종판결일 3년 이내에 처분하는 주택

종합부동산세 산정할 때 주택수 계산은?

일시적 2 주택, 상속주택, 지방저가주택은 주택수를 제외합니다., 임대주택 및 사원용 주택도 과세대상에서 제외됩니다. 종합부동산세 합산 배제를 받으려면 9월 16일부터 10월 5일까지 주소지 관할 세무서에 합산배제신청서를 제출하여야 합니다.

청약할 때 주택 수에 포함하지 않는 주택은?

지방에 60제곱미터 이하의 공시가격기준 8000만 원 이하의 주택을 가지고 있어도 무주택자 자격이 유지됩니다.수도권은 1억 3000만 원 이하, 그 외 지역은 8000만 원 이하입니다. 무주택자로 신청하시면 됩니다.오피스텔 분양권을 가지고 있어도 청약할 때 주택 수에 포함하지 않습니다. 2020년 8월 12일 이후 아파트당첨되어서 소유하고 있는 분양권은 주택수에 포함이 됩니다.

분양권과 입주권의 주택수 산정은?

분양권 운 주택 수에 포함하지 않았지만 2021년 1월1일 이후에 취득한 분양권부터는 주택수에 포함합니다.2021년 1월1일 이전에 취득한 분양권은 양도세 중과세와 중과세를 판단할 때 주택수에 포함시키지 않지만 2021년 1월1일 이후에 취득한 분양권은 주택수산정시  포함합니다.입주권은 처음부터 주택수에 포함되었습니다.

오피스텔 주택수 계산은?

오피스텔은 실제사용용도에 따라 달라집니다. 주거용 오피스텔이면 주택수에 포함하고 업무용이면 주택수에 포함하지 않습니다. 업무용오피스텔이라고 하더라도 양도할때 전세나 월세를 주고 실제 생활하였다면 주택으로 계산합니다.오피스텔 분양권은 주택수 미포함합니다.

소형주택 및 주거용오피스텔 주택수 제외조건

국토교통부에서 1.10 부동산 대책에는 소형주택구입 부담경감과 관련된 내용을 발표했습니다.주거용 오피스텔과 도시형 생활주택등 전용면적 60제곱미터 이하의 소규모 신축주택을 생애 최초로 구입을 할 경우 취득세와 양도소득세와 종합부동산세 계산 시 주택수에서 제외한다는 내용입니다. 아파트는 제외입니다.1인가구가 늘어남에 따라 소형주택의 공급비중을 높이기 위해 나온 정채기로 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 구입하는 소형주택에 대해 원시취득세를 최대 50%를 감면해 주며 대출한도도 1년 한시적으로 상향해 줍니다.수도권은 6억 원 이내여야 하고 지방을 3억 원 이하이어야 합니다.1 주택자가 소형주택이나 오피스텔을 추가로 구입할 경우 1가구 1주택 비과세 특례혜택이 사라집니다. 2 주택 이상의 다주택을 보유한 사람들에게 유리한 대책입니다.인구감소지역에 주택을 구입하면 세금계산할 때 주택수에서 제외된다는 정책도 있습니다. 주택을 몇 채 가지고 있느냐에 따라 부동산 투자방법과 절세전략을 짜셔야 합니다.주택수를 잘못 계산하여 양도소득세 비과세를 받지 못하거나 중과가 되어 세금을 많이 부담해야 하는 경우가 발생합니다. 세금을 잘 알아야, 주택수 포함여부를 잘 알아야 세금을 줄일 수 있습니다.