1세대 1주택 비과세 조건과 비과세 예외 규정

1세대 1 주택 비과세 혜택을 놓쳐서 수억 원의 양도소득세를 납부하는 사례가 종종 있습니다. 일시적 2 주택이라든가 상속주택특례라든가 세대분리요건등 비과세 요건을 알아야 세금을 줄일 수가 있습니다. 오늘은 1세대 1 주택의 비과세 요건과 꼭 알아두어야 할 내용들을 알아보겠습니다.

 

1세대 1주택이란?

1세대 1 주택이란 원칙적으로 동일한 주소에서 생계를 같이하는 1세대가 국내에서 1 주택을 소유하고 2년이상 보유한 주택을 말합니다. 1주택을 계산할 때 부부가 주민등록상 각각 별도의 세대를 구성하고, 각자가 주택을 소유하고 있어도 1세대 2 주택으로 봅니다.

1 가구 1 주택 비과세란?

거주자와 배우자가 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 가족을 말하며, 1세대가 1 주택을 가지고 있을 때 받을 수 있는 혜택을 말합니다.  12억 원을 초과하는 고가주택은 제외됩니다.

1가구1주택의 양도소득세 비과세 조건은? 

1) 1세대(모든 세대구성원포함) 1 주택이어야 합니다. 모든 세대 구성원을 포함하여 1세대 1 주택만 가지고 있어야 합니다.  구성원중 자녀가 추가 주택이 있다면 2 주택자가 되므로 자녀를 기존세대에서 분리하여야 합니다. 2) 2년 동안 보유하여야 합니다. 3) 조정대상지역 내 주택을 취득할 경우는 2년 거주해야 합니다. 4) 미등기 양도자산, 고가주택 (양도당시 실지거래가액 12억 초과 ) 이 아니어야 합니다.

1세대의 요건은?

1) 가족은  거주자와 그의 배우자, 그리고 직계존비속과 형제자매를 포함합니다. 취학 중이거나 질병의 요양, 근무상의 이유로 일시적으로 퇴거한 경우도 가족으로 간주됩니다. 같이 사는 가족은 세법상 1세대로 봅니다.

2) 이혼 및 동거 : 이혼하였지만 사실상 동거하며 생계를 같이하는 경우에도 1세대로 간주합니다. 형제자매가 사정상 주소를 같이 전입한 경우에는 주의가 필요합니다.

3) 나이와 소득: 30세를 넘었거나 중위소득의 40% 이상의 소득을 가지면 별도의 세대로 간주합니다. 소득 증빙을 통해 별도의 세대로 분리해야 합니다.

세대의 판정은?

주택을 양도하는 시점입니다. 부부간에는 생계를 달리하여도 동일한 세대로 간주합니다. 부부관계는 법률혼 관계를 원칙으로 합니다.

자녀를 분리하기 위한 특정조건은?

1) 자녀가 만 30세 이상이거나  2) 혼인을 했거나 3) 기준 중위소득의 40% 이상의 소득이 있을 경우 세대분리를 할 수 있습니다.  기준중위소득은?  2023년 기준 1인가구 207.8만 원,  2인가구 345.6만 원, 3인가구 443.5만 원, 4인가구 540.1만 원입니다. 기준중위소득 40%에 해당하는 금액은  1인가구 83.12만 원, 2인가구는 138.24만 원, 3인가구는 177.4만 원, 4인가구는 216.04만 원입니다.

1 주택자가 인구감소지역에 주택을 취득하면 1세대 1 주택세제특례

요즘 너무나도 많이 떨어지는 출산율과 수도권중심의 일자리와 정책들로 인해 인구도 감소하고 지방이 점점 소멸되어 가고 있습니다. 지방소멸 대응방안마련 및 공동발전 방향을 모색하고 주도적 지역문제 해결을 위해 2021년에는 89개의 시군구의 인구감소지역을 지정고시하였습니다. 인구감소 지역에 세컨드홈을 취득 시 1 가구 1주택의 세제혜탹을 부여하여  아기도 낳게 하고 지방으로 인구분산을 시키고 있습니다.

일시적 1가구 2 주택 취득세와 양도소득세 비과세

1 주택을 소유한 세대가 거주지를 이전하기 위하여 신규주택을 취득하여 일시적으로 1 가구 2주택이 된 경우 비과세 됩니다.1)일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건은? 종전주택을 취득하고 1년이상 지난 후 신규 주택을 취득할 것, 최초 주택 취득후 2년이상 보유할 것 (취득당싱 조정대상지역인 경우 2년 거주요건 추가), 신규주택 취득일로 부터 3년이내에 종전 주택을 양도할 것입니다.  1가구 1 주택인데 고가주택을 가지고 있다면 1세대 1 주택이 고가주택인 12억을 초과하면 양도소득세 비과세 대상에서 제외됩니다. 공제 한도인 12억 원을 공제하고 장기보유특별공제를 계산하여 앙도소득세를 줄입니다. 2021년 이후에 양도하는 고가주택 1세대 1 주택에 대한 장기보유특별공제율은  보유기간 × 4%, 거주기간 × 4%입니다. 거주와 보유기간이 10년이면 80% 장기보유특별공제를 받습니다.

비과세  예외규정

1) 취학 직장이전, 질병요양등으로 1년 이상 거주한 주택 양도 시 (세대 전원이 다른 시나 군으로 이전해야 가능)

2) 세대전원이 출국하는 경우, 1년 이상 계속해서 국외거주가 필요한 취학, 근무상 이유로 세대전원이 출국하는 경우

3) 재개발, 재건축기간 중 거주목적으로 취득한 주택을 양도하는 경우

사업시향인가일 이후 재개발이나 재건축 완공 전 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하고 완공 전/후 3년 이내에 대체주택을 양도해야 합니다.

4) 건설임대주택을 취득한 후 5년 이상 보유한 경우, 공취법상 협의양도나 수용이 되는 경우도 있습니다.

 

1세대 1 주택의 의미는 중요합니다. 세금을 비과세 받을 수 있는 것도 세대분리가 안되어 일반과세를 받을 수도 있습니다.

주택수 계산을 잘못하여 세금폭탄을 맞을 수도 있습니다. 비과세 요건에 맞추어 양도를 하여 양도세를 줄이는 것이 재테크의 기본입니다.